Sobre o SimuleImóvel
Um simulador de financiamento imobiliário criado para tornar transparentes e acessíveis os cálculos envolvidos na compra da casa própria no Brasil.
Nossa missão
Comprar um imóvel é, para a maioria dos brasileiros, a maior decisão financeira da vida. Acreditamos que todo comprador deveria ter acesso fácil e gratuito às ferramentas que permitem entender exatamente quanto vai pagar, por quanto tempo, e como cada variável (taxa, prazo, FGTS, sistema de amortização) afeta o custo total.
O SimuleImóvel existe para encurtar a distância entre quem quer financiar e a matemática por trás das parcelas. Sem cadastro, sem coleta de dados pessoais, sem vínculo com banco nenhum.
Metodologia
Cálculo das parcelas
Usamos as fórmulas oficiais dos dois sistemas de amortização praticados no Brasil:
- SAC (Sistema de Amortização Constante): amortização mensal = saldo devedor ÷ prazo restante; juros mensais = saldo devedor × (taxa anual ÷ 12).
- PRICE (Sistema Francês): parcela fixa calculada pela fórmula PMT = PV × [i × (1+i)^n ÷ ((1+i)^n − 1)], onde PV é o saldo a financiar, i a taxa mensal e n o número de parcelas.
FGTS
Quando o usuário informa um valor de FGTS, ele é descontado do saldo devedor inicial antes do cálculo das parcelas, refletindo o uso mais comum da ferramenta (redução do principal).
Faixas do Minha Casa Minha Vida
A detecção de faixa segue os limites oficiais de renda definidos pelo Ministério das Cidades para 2026 (Faixa 1: até R$ 2.640/mês; Faixa 2: até R$ 4.400/mês; Faixa 3: até R$ 8.000/mês), com as taxas de juros subsidiadas correspondentes.
Taxas dos bancos
Os presets de taxa usam valores referenciais mínimos anunciados publicamente pelos bancos (Caixa, BB, Itaú, Bradesco, Santander) no ano corrente. São atualizados mensalmente. Taxas individuais podem variar de acordo com análise de crédito, relacionamento bancário e promoções pontuais.
Fontes oficiais consultadas
Todos os números de referência, limites e regras citados neste site são derivados das fontes primárias abaixo:
| Regras do SFH e SFI | Banco Central do Brasil — Sistema Financeiro de Habitação |
| Portabilidade de crédito | Banco Central — Portabilidade de Crédito |
| Programa Minha Casa Minha Vida | Ministério das Cidades — MCMV |
| Uso do FGTS na moradia | Caixa Econômica Federal — FGTS Habitação |
| Financiamento Caixa | Caixa — Habitação |
| Taxa Referencial (TR) | Banco Central — Histórico de Taxas |
Aviso importante
Os valores apresentados pelo SimuleImóvel são simulações baseadas em fórmulas matemáticas oficiais e taxas referenciais. As condições reais de financiamento dependem da análise de crédito individual realizada pelo banco e podem incluir custos adicionais (seguros MIP/DFI, Taxa Referencial, tarifa de avaliação, IOF) não computados na simulação.
Este site não é um banco, não oferece crédito, não capta clientes e não recebe comissão das instituições financeiras mencionadas. Antes de fechar qualquer contrato, consulte diretamente o banco de sua escolha.
Contato
Sugestões, correções ou parcerias editoriais: contato@simuleimovel.com.br
Sugestões de novas funcionalidades ou dúvidas sobre a metodologia são bem-vindas e respondidas em até 72 horas úteis.
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